Logement

Dynamisme autour d’Épinal et Saint-Dié-des-Vosges

Jean-Philippe THANRY - INSEE Lorraine

Résumé

En 2005, le département des Vosges compte 162 300 logements occupés et se singularise par un taux de propriétaires supérieur à la moyenne régionale. Depuis 1999, de nombreux logements ont été construits surtout en périphérie d’Épinal. Toutefois le rythme de construction ne dépasse guère celui de la Lorraine et reste bien en deçà du niveau national. Les prix des terrains connaissent une certaine hausse mais restent peu élevés. Un tiers des logements à Épinal-Golbey et Saint-Dié-des-Vosges sont des logements sociaux. Les villes d’Épinal et de Saint-Dié-des-Vosges se sont engagées dans d’importants chantiers urbains. Les Vosges de l’Ouest, en décrochage démographique, connaissent une importante vacance structurelle de logements, alors qu’à l’est du département, la construction de résidences secondaires se poursuit.

Sommaire

• La construction de logements neufs s’accélère au début des années 2000
• Terrains : des prix un peu plus élevés en Déodatie
• Plus de 30% de logements sociaux à Épinal et à Golbey
• Nouvel essor des résidences secondaires autour de Gérardmer
• Situation plus tendue dans les zones d’emploi d’Épinal et de Saint-Dié
• Encadré : Importants chantiers de renouvellement urbain à Épinal et à Saint-Dié-des-Vosges
• Encadré : Les enjeux du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) des Vosges Centrales
• Vacance de logements : l’ouest vosgien souffre de son manque d’attractivité
• Encadré : Projet départemental de parc logistique et industriel «Cap Vosges» sur l’ancienne base aérienne de l’OTAN à Damblain

Publication

En 2005, le département des Vosges compte 162 300 logements occupés dont 13 000 résidences secondaires. Les résidences principales sont constituées à 60% de maisons individuelles, une proportion supérieure à celle observée en Lorraine (56%), et en France métropolitaine (54%), mais qui est un phénomène fréquent en milieu peu urbanisé.

Les Vosgiens sont aussi plus souvent propriétaires de leur logement que l’ensemble des Lorrains ou des Français (61%, contre respectivement 56% et 57% en 2005). Cette valeur masque toutefois de grandes disparités selon la nature du logement. Ainsi, dans le département, 86% des occupants de maisons individuelles sont propriétaires contre seulement 24% des occupants de logements dans un immeuble collectif.

Davantage de propriétaires
dans la zone d’emploi de Remiremont-Gérardmer

En 2005	Part de logements collectifs (%)	Part des propriétaires en logement collectif (%)	Part des propriétaires en logement individuel (%)
Source : Direction Régionale de l'Équipement, Filocom
ZE des Vosges de l'Ouest	28	16	86
ZE d'Epinal	38	21	86
ZE de Remiremont-Gérardmer	45	32	88
ZE de Saint-Dié	41	25	86
Vosges	39	24	86
Lorraine	43	25	86

La construction de logements neufs s’accélère au début des années 2000

De 1999 à 2006, environ 15 300 résidences principales neuves se sont construites dans le département, soit un niveau annuel supérieur de 75% à celui observé lors de la décennie précédente (près de 1 900 logements commencés chaque année, contre à peine 1 100 auparavant). Cela explique en partie la bonne tenue du secteur de la construction qui, sur la même période, a vu ses effectifs augmenter de plus de 1 500 personnes, salariées et non salariées.

Augmentation de 75% des logements commencés par rapport à la décennie 1990

	Logements commencés de 1990 à 1998*		Logements commencés de 1999 à 2006*		Taux de construction (%)(1)	Rythme de construction (2)
	Total	Par an	Total	Par an
* à titre de résidence principale (1) Logements neufs commencés entre 1999 et 2006, rapportés au nombre de résidences principales en 1999 (2) Logements neufs commencés entre 1999 et 2006, rapportés au nombre de logements neufs commencés entre 1990 et 1998
Source : Direction Régionale de l’Équipement, Sitadel
ZE des Vosges de l'Ouest	1 189	132	2 144	268	8,7	2,0
ZE d'Epinal	3 893	433	6 829	854	11,0	2,0
ZE de Remiremont-Gérardmer	2 421	269	3 243	405	10,1	1,5
ZE de Saint-Dié	2 252	250	3 129	391	9,2	1,6
Vosges	9 755	1 084	15 345	1 918	10,0	1,8
Lorraine	61 621	6 847	88 662	11 083	9,8	1,6

Le taux de construction, sur la période 1999-2006, est cependant un peu moins élevé dans les Vosges qu’en Moselle (+10% contre +11%), département lorrain affichant le plus fort taux. En effet, la progression vosgienne est moins intense que la dynamique observée notamment à l’est de Metz et dans la bande frontalière située au nord de Thionville. Elle se situe également en dessous de la moyenne métropolitaine, proche des évolutions observées dans les départements du Jura ou du Puy-de-Dôme, autres zones de moyenne montagne, et loin des rythmes de construction de l’arc atlantique, des bords de la Méditerranée ou de Rhône-Alpes. Mais surtout, les besoins en logements supplémentaires restent réels, notamment ceux dus au desserrement des ménages. Le nombre moyen de personnes par ménage a en effet encore diminué, passant de 2,4 en 1999 à 2,3 en 2005. Cette tendance à la décohabitation absorbe à elle seule plus de la moitié (61%) des nouveaux logements bâtis chaque année.

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Le boom de la construction neuve n’est pas homogène sur le département. Il a surtout profité aux communes situées en périphérie d’Épinal et de Saint-Dié-des-Vosges, qui affirment leur vocation résidentielle pour les actifs travaillant dans les pôles urbains proches. Dans la moitié des communes de l’aire urbaine d’Épinal le taux de construction est supérieur à 16%, situant la moyenne de l’aire urbaine à 12%, et l’ensemble de la zone d’emploi, plus vaste, à 11%.

Entre 1999 et 2006, 160 à 170 logements neufs ont été construits chaque année, dans les cantons d’Épinal et de Remiremont. D’autres cantons affichent aussi de bons résultats : Dompaire, Gérardmer et Bulgnéville.

Depuis 1999, le rythme de construction s’est accéléré partout dans le département. Il est d’autant plus vigoureux dans une zone qu’il était important dans la décennie précédente. C’est à l’ouest d’Épinal et dans le canton de Châtel-sur-Moselle que l’accélération a été la plus marquée. Seule la commune de Saint-Dié-des-Vosges a ralenti son rythme par rapport à la décennie 90.

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Terrains : des prix un peu plus élevés en Déodatie

En 2004, le prix moyen du terrain à bâtir oscillait entre moins de 10 euros le m² dans les cantons de Lamarche, Bulgnéville, Châtenois, Darney, Xertigny, Plombières-les-Bains, Rambervillers, Bruyères, Brouvelieures et Senones et 30 à 50 euros dans celui de Saint-Dié-des-Vosges. Dans l’ensemble, les prix sont moins élevés dans les départements ruraux que sont les Vosges et la Meuse, qu’en Moselle et en Meurthe-et-Moselle. En 2005, dans les Vosges, les prix des terrains à bâtir ont fortement augmenté (+7%, soit 11 euros le m² en moyenne, contre +2% en Lorraine et 29 euros le m²), mais ils restent les plus bas de la région. L’arrondissement de Neufchâteau est un des moins chers de Lorraine, seul celui de Château-Salins est en deçà.
Au final, en 2006, les terrains à bâtir dans les Vosges sont 2,2 fois moins chers que la moyenne des zones d’emploi de Lorraine (16 euros le m² contre 35 euros). Conséquence du volume de foncier disponible et des prix bas, les superficies moyennes des terrains sont plus grandes dans les Vosges que dans les zones plus urbanisées de la région. Les prix moyens prévisionnels des maisons, au moment où les ménages débutent la construction, sont eux aussi moins élevés : jusqu’à 20% de moins dans certaines zones que la valeur moyenne des zones d’emploi de la région. Ils sont parmi les plus faibles de la région avec ceux des maisons construites en Meuse.

Plus de 30% de logements sociaux à Épinal et à Golbey

Au 1er janvier 2006, le parc locatif social dans les Vosges est constitué d’environ 24 700 logements. Comme en France, il est collectif à hauteur de 86%. En 2005, les nouvelles mises en location concernaient essentiellement des appartements d’une ou deux pièces (46%) et de trois et quatre pièces (41%). Dans les Vosges, il s’agissait beaucoup plus souvent de 1 ou 2 pièces que dans les autres départements. C’était aussi moins souvent qu’ailleurs des logements neufs. La part de la vacance (4%) dans le logement social est plus élevée dans les Vosges que dans les trois quarts des départements français de métropole.

En 2005, le parc locatif social des Vosges représente 11% des résidences principales occupées. On y compte 63 logements sociaux pour 1 000 habitants, soit une densité légèrement inférieure à celle de la Lorraine (65) et a fortiori à la moyenne métropolitaine (71).
Seules 79 communes vosgiennes sur 515 disposent de ce type de logement. La zone d’emploi (ZE) d’Épinal compte 16% de logements sociaux parmi les résidences occupées et la ZE des Vosges de l’Ouest 14%. Dans la ZE de Remiremont-Gérardmer (11% de logements sociaux), les deux tiers des communes ont des logements de ce type. Enfin la ZE de Saint-Dié compte elle aussi 10% de logements sociaux.
Dans la ZE d’Épinal, c’est surtout au sein de l’agglomération spinalienne que l’on recense les logements sociaux. Cependant, la proportion de ces logements parmi les résidences principales y est moins élevée que dans les agglomérations de Longwy et Bar-le-Duc, qui détiennent les plus forts taux lorrains. Cette proportion s’élève à 33% et 30% du parc des résidences principales à Épinal et Golbey, qui comptent respectivement 5 100 et 1 000 logements HLM-SEM (source : Enquête sur le Parc Locatif Social). 800 logements de ce même type sont présents sur la ville de Thaon-les-Vosges, soit 23% de ses résidences principales. La ville d’Épinal comporte trois Zones Urbaines Sensibles : Bitola, la Vierge et Plateau de la Justice-ZAC Saut-le-Cerf.
Dans la ZE des Vosges de l’Ouest, c’est avant tout à Mirecourt, Châtenois, Contrexéville et Neufchâteau que l’on recense le plus de logements sociaux en proportion (respectivement 33%, 29%, 28% et 27%).
Dans la ZE de Remiremont-Gérardmer, les petites agglomérations en fond de vallées en comptent 3 600. Les plus concentrés se trouvent à Saint-Étienne-lès-Remiremont, à Remiremont, à Saint-Nabord et à Éloyes.
Enfin, la ville de Saint-Dié-des-Vosges dispose de 2 700 logements sociaux à elle seule (environ 27% du parc de la ville), soit les trois quarts des logements sociaux de la zone d’emploi. La commune comporte deux ZUS : Kellermann et L’Orme Saint-Roch.
Si les logements sociaux sont surtout localisés en milieu urbain, certaines grosses communes de l’espace rural en abritent également. Il en va ainsi de bourgs tels Châtenois, Darney ou Bulgnéville.

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Nouvel essor des résidences secondaires autour de Gérardmer

De 1999 à 2006, environ 960 résidences secondaires ont été construites dans les Vosges, pour l’essentiel au sud-est de la ligne Hennezel-Docelles-Lusse. La Lorraine en a construit 1 400 sur la même période. Les Vosges confirment donc leur vocation touristique, en particulier la zone d’emploi de Remiremont-Gérardmer qui contribue à elle seule pour 43% à la construction de résidences secondaires en Lorraine depuis 1999. Cette localisation de la construction de résidences secondaires sur un périmètre limité renforce surtout le parc existant autour de Gérardmer, et sur l’axe Anould-Bussang.
Les cantons de Fraize, Gérardmer, Remiremont et Plombières-les-Bains ont même accéléré le rythme après 1998. À l’inverse, les cantons du Thillot et de Corcieux ont ralenti la cadence.

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Situation plus tendue dans les zones d’emploi d’Épinal et de Saint-Dié

La situation sur le marché du logement dépend du nombre de constructions mais aussi de l’évolution locale de la population et de la taille des ménages. Entre 1982 et 2005, la population des ménages a baissé de 4% dans le département pour une augmentation de 12% en France de province. Parallèlement, le nombre de résidences principales a progressé de 17% dans les Vosges contre 34% en France de province. Dans les zones d’emploi des Vosges de l’Ouest et de Remiremont-Gérardmer, la baisse de population rend l’évolution du parc de résidences principales mécaniquement plus favorable. En effet, de 1999 à 2005, la taille des ménages y a le plus diminué. A contrario, la forte progression du nombre de résidences principales n’évite pas aux zones d’emploi d’Épinal et de Saint-Dié de connaître une situation plus tendue entre besoins de logements de la population et niveau effectif de résidences principales. Les ménages restent les plus importants en taille dans la zone d’emploi d’Épinal.

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Importants chantiers de renouvellement urbain à Épinal et à Saint-Dié-des-Vosges

Dès les années 90, les communes d’Épinal et de Saint-Dié-des-Vosges se sont inscrites dans une démarche de développement social et urbain au travers des contrats de ville, puis des opérations de renouvellement urbain.
Dans le cadre de la loi Borloo du 1er août 2003, les deux villes ont poursuivi la rénovation de leurs quartiers au travers des projets de rénovation urbaine (PRU) : Épinal sur les secteurs de la Justice et de la Vierge, Saint-Dié-des-Vosges sur le secteur de Kellermann, trois zones classées en ZUS.

Sur Épinal, 25% de la population est concernée par le PRU : 20% sur le quartier de la Justice et 5% sur celui de la Vierge.
Le quartier de la Justice, malgré la présence du centre hospitalier, de l'Institut Universitaire de Formation des Maîtres (IUFM), et de plusieurs établissements scolaires et établissements sportifs, était perçu de manière négative comme le "quartier d'habitat social" avec ses 3 000 logements dont 75% en locatif social. Le projet, engagé dès 2002, prévoit la démolition de 11 bâtiments de 3 à 4 niveaux, soit un total de 480 logements. Moins de la moitié seront reconstruits sur le site, répartis sur 26 bâtiments de petite taille. Parallèlement, la vocation commerciale du centre du quartier est confortée, l'hôpital sera repositionné et un pôle petite enfance créé. L'implantation d'un parc urbain complètera la transformation de ce secteur.
Le secteur de la Vierge, moins étendu avec ses 900 logements dont 90% en locatif social, souffrait de son éloignement du centre ville. C'était un quartier en impasse, avec des immeubles en mauvais état et une disparition progressive des commerces. Le projet prévoit la démolition de 302 logements dont un peu plus du quart sera reconstruit sur site. L'ouverture d'une nouvelle voie doit permettre de relier ce quartier à la ville. Le projet prévoit également l'accueil d'un équipement commercial, d'un équipement culturel, l'amélioration des espaces privés en pied d'immeuble.
En complément des reconstructions sur site, 223 logements seront créés hors de ces deux quartiers PRU dans une optique de dédensification et de mixité sociale.
Le montant prévisionnel total des deux opérations d'Épinal est de 125 millions d’euros avec une participation de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine à hauteur de 45 millions d’euros.

À Saint-Dié-des-Vosges, le projet concerne environ 3 260 habitants, soit 15% de la population de la ville. Le quartier "Kellermann" était caractérisé par un bâti dense, construit entre 1949 et 1975, une mauvaise lisibilité de ses espaces publics et de sa circulation interne. Délimité par deux axes de desserte importants, ce quartier ne tirait toutefois pas parti de sa proximité avec le centre ville.
Le projet prévoit la démolition de l'habitat le plus dégradé, trois "barres" de 5 et 8 niveaux, soit 286 logements au total. La disparition de ces trois bâtiments qui constituaient des barrières physiques importantes permettra en outre de redonner de la lisibilité urbaine et viaire* au quartier. 64 logements seront reconstruits sur site, répartis sur cinq bâtiments de 3 niveaux. Parallèlement, 81 logements seront créés hors site, répartis sur les quartiers de l'Orme et de Saint-Roch, dont 70 maisons individuelles. La refonte complète des espaces publics et de la trame viaire sur le quartier, ainsi que le projet de construction d'un grand équipement public alliant culture et nouvelles technologies compléteront la conversion du quartier.
Le montant prévisionnel total de l'opération est de 50 millions d’euros avec une participation de l'ANRU de 17 millions d’euros.

Ces opérations de renouvellement urbain accompagnent la dynamique locale engagée autour du projet de réussite éducative et du contrat urbain de cohésion sociale.

L'enjeu de mixité sociale est relayé au-delà de ces projets PRU, notamment dans le SCOT des Vosges Centrales finalisé en 2007.

* Le système viaire est l’ensemble des lieux de passage ouverts au public dans un tissu urbain.

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Les enjeux du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) des Vosges Centrales : accueil équilibré de la population sur le territoire et diversification du parc de logements

Le SCOT des Vosges Centrales couvre un territoire de 103 communes sur plus de 120 000 hectares. Il accueille une population d’environ 119 000 habitants et compte environ 50 400 logements. L’objectif étant d’accueillir de la population de façon équilibrée dans tous les secteurs du territoire, il est nécessaire de réaliser 600 logements par an sur vingt ans, dont une partie sera issue de la réhabilitation du patrimoine ancien. L’offre de logement locatif social sera étendue dans les proportions suivantes : 10% de logements sociaux pour les communes de moins de 1 000 habitants, 20% pour les plus de 1 000 et enfin 15% pour Épinal et Golbey.
Les élus ont également décidé de créer davantage de petits et moyens logements, dans des types d’habitat plus regroupés. Ainsi, la part des 2, 3 et 4 pièces devrait augmenter. L’habitat groupé (accolé, imbriqué, petit collectif d’un ou deux étages) devrait être réparti de la manière suivante : 30% des nouveaux logements créés dans les villages de moins de 1 000 habitants, 40% dans les communes de plus de 1 000 habitants et les bourgs centres de la Vôge et enfin 50% dans les bourgs centres (hors Vôge) et dans l’agglomération spinalienne.

Il a été acté de construire des logements conformes aux besoins des personnes âgées en renforçant l’offre de petits collectifs proches des centres villes, de logements adaptés et maisons médicalisées.

Vacance de logements : l’ouest vosgien souffre de son manque d’attractivité

En 2003, la zone d’emploi des Vosges de l’Ouest est celle où la proportion de logements vacants est la plus importante. Avec 11%, elle devance en effet celles d’Épinal et de Remiremont-Gérardmer (9,5%) et celle de Saint-Dié (9%).
Comme dans les autres régions de France, les taux élevés de vacance de logements se localisent avant tout dans les communes extérieures aux aires urbaines. Les ménages effectuent des choix résidentiels selon la localisation de leur emploi, le prix du foncier disponible, la longueur des trajets quotidiens, les équipements… Sur les pourtours des aires urbaines, cette logique commence à s’estomper et la proportion de vacance des logements devient plus forte.
Ainsi, dans une grosse partie nord-est du département, les aires urbaines de Saint-Dié-des-Vosges, de Remiremont et d’Épinal enregistrent un faible taux de vacance. Les parties sud et ouest des Vosges, au contraire, ont des taux importants. Certaines petites villes sont à l’image de cette fracture territoriale : Plombières-les-Bains, Darney, Cheniménil, Lamarche, Monthureux-sur-Saône, Portieux…
Des signaux convergents semblent confirmer une importante vacance structurelle de logements dans des communes des Vosges de l’Ouest : perte de population entre 1990 et 1999 confirmée depuis, augmentation du taux de vacance des logements dans la décennie 1990 et son maintien à un fort niveau en 2003, peu de constructions de résidences principales depuis 1999, ancienneté du parc, population plutôt âgée susceptible de partir en maison de retraite…
On note aussi une vacance durable dans des bourgs du département, qui peut être liée à une baisse de population comme à Mirecourt, Laval-sur-Vologne, Senones...

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Projet départemental de parc logistique et industriel «Cap Vosges» sur l’ancienne base aérienne de l’OTAN à Damblain

Située à moins de 7 km de l’entrée d’autoroute A31, la commune de Damblain est idéalement placée sur cet axe de communication à vocation européenne. Marqués par leur ruralité, les environs de Damblain sont constitués de petits villages vosgiens et haut-marnais dont l’habitat est plutôt ancien avec plus de la moitié du parc construit avant 1949. L’ancienne base aérienne, de 300 hectares environ, qui sera directement reliée à l’A31, est à moins d’une demi-heure de Bourbonne-les-Bains, de Vittel et de Contrexéville, à moins de 40 minutes de Nogent et de Neufchâteau et enfin à moins d’une heure de Chaumont et à une heure de Nancy.

La zone d’influence de la future zone d’activité de Damblain (50 kilomètres autour) connaît une importante vacance structurelle de logements depuis 1999. Les communes les plus rurales et le canton de Bourbonne-les-Bains sont particulièrement concernés. En 2003, le nombre de logements vacants est important : 315 dans la Communauté de Communes (CC) des Marches de Lorraine, 1 950 dans un cercle de 20 km autour de Damblain et enfin 13 700 dans un cercle de 50 kilomètres.
Le nombre de résidences secondaires est assez conséquent : 280 dans la CC des Marches de Lorraine, 1 500 dans un cercle de 20 km autour de Damblain et enfin 10 600 dans un cercle de 50 kilomètres.

Il y a eu relativement peu de constructions neuves dans la partie centrée sur Damblain de 2003 à 2006 : une trentaine de résidences principales dans la communauté de communes (2% du nombre de résidences principales de 1999), 315 dans le cercle de 20 km (3,4%) et enfin 2 970 dans le cercle de 50 km (soit 3,4%). Les communes haut-marnaises de la zone ont même plutôt tendance à construire davantage que côté vosgien où le ralentissement semble prédominer. La construction est cependant un peu plus dynamique dans les pôles d’emploi proches (Neufchâteau, Bulgnéville, Vittel/Contrexéville, Chaumont et Langres).
Les documents d’urbanisme existants mettent en avant un marché du foncier peu actif mais relèvent bien le taux de vacance des logements. Il y a peu d’acteurs de la vente immobilière (12 agences immobilières et 13 notaires seulement dans le cercle de 50 km). Les prix des terrains à construire sont toutefois parmi les plus bas de la région. L’importante vacance constatée ainsi que le grand nombre de résidences secondaires susceptibles d’être vendues à des ménages rendent le secteur tout de même potentiellement offreur de logements à des actifs et leur famille susceptibles d’arriver sur ce territoire.

Étude réalisée par ARIM Lorraine - avril 2006